קניית נדל"ן בקפריסין ב-2026
כדי לקנות בית גמור בקפריסין מסכימים על מחיר, שוכרים עורך דין עצמאי לבדיקות, חותמים על חוזה ומפקידים אותו במשרד רישום המקרקעין, ואז מעבירים את הטאבו ומשלמים את אגרת ההעברה. כשלא מחויב מע"מ, האגרה מופחתת בחצי, ל-1.5%–4% לפי מדרגות. מס הבולים בוטל ב-1 בינואר 2026. קונים מחוץ לאיחוד האירופי, כולל אזרחי ישראל, מבקשים גם היתר רכישה.
כמה עולה לקנות?
בנכס ללא מע"מ כדאי לתקצב כ-3%–4% מעבר למחיר: אגרת ההעברה ועוד כ-1% בתוספת מע"מ לעורך הדין. מס בולים כבר לא חל על מסמכים שנחתמו מ-1 בינואר 2026.
| מדרגת מחיר | שיעור רגיל | שיעור מופחת (−50%) |
|---|---|---|
| עד €85,000 | 3% | 1.5% |
| €85,001–170,000 | 5% | 2.5% |
| מעל €170,000 | 8% | 4% |
האגרה מחושבת לפי השווי שקובע משרד רישום המקרקעין ובנפרד לחלקו של כל קונה. שני קונים שכל אחד מהם רוכש מחצית משלמים פחות מקונה יחיד, כי כל מחצית עוברת שוב במדרגות הנמוכות. דירות חדשות שנמכרות עם מע"מ פטורות בדרך כלל מאגרת העברה.
דוגמאות לקונה יחיד: €420,000 ← כ-€13,400; €1,100,000 ← כ-€40,600.
מה השלבים?
רוב עסקאות היד השנייה נמשכות ארבעה עד שמונה שבועות מהסכמה על מחיר ועד ההעברה, כשיש לנכס טאבו נפרד.
- צפייה פיזית או בשיחת וידאו
- הסכמה על המחיר ובמידת הצורך חתימה על שריון
- עורך הדין בודק טאבו, שעבודים והיתרים
- חתימה על חוזה המכר ותשלום מקדמה
- עורך הדין מפקיד את החוזה במשרד רישום המקרקעין, וזה מגן על זכותכם בנכס
- קונים מחוץ לאיחוד מבקשים היתר רכישה
- תשלום היתרה, העברת הטאבו ותשלום האגרה
אילו מיסים משלמים בעלי נכס?
בקפריסין אין מס רכוש שנתי; הוא בוטל ב-2017. הבעלים משלמים אגרות עירוניות וביוב קטנות ודמי ועד בית.
הכנסה משכירות נכס בקפריסין חייבת במס בקפריסין. מ-2026 בוטל היטל ההגנה (SDC) על שכירות, ותקרת הפטור ממס לתושבי מס קפריסאים עלתה ל-€22,000. במכירה, מס רווח הון הוא 20% מהרווח אחרי פטורים שהוגדלו ב-2026 (€30,000 באופן כללי ו-€150,000 לדירת מגורים עיקרית). בדקו את מצבכם מול יועץ מס בשתי המדינות.
רכישה מישראל
אזרחי ישראל יכולים לקנות נדל"ן בקפריסין כקונים מחוץ לאיחוד האירופי, עם היתר רכישה שעורך הדין מגיש. לרנקה נמצאת פחות משעת טיסה מתל אביב.
- בין ספטמבר 2024 לספטמבר 2025 ישראלים היו קבוצת הקונים הזרים השנייה בגודלה בלימסול, אחרי רוסים (נתונים שהוצגו לפרלמנט הקפריסאי).
- ישראל ממסה את תושביה על הכנסותיהם בכל העולם, ולכן יש לדווח בישראל על הכנסה משכירות בקפריסין; בין המדינות קיימת אמנה למניעת כפל מס.
- עורכי דין ובנקים רבים בלימסול עובדים עם לקוחות ישראלים; נכיר לכם אנשי מקצוע דוברי עברית.
- אנחנו עונים בעברית בוואטסאפ.
רכישה מבריטניה
אזרחי בריטניה יכולים לקנות נדל"ן בקפריסין. מאז הברקזיט הם קונים מחוץ לאיחוד ומבקשים היתר רכישה, שעורך הדין מגיש אחרי החתימה.
- אנגלית מדוברת בכל לימסול, והמשפט מבוסס על המשפט המקובל האנגלי.
- אזרחי בריטניה רשאים לשהות עד 90 יום מתוך 180 ללא ויזה.
- בין בריטניה לקפריסין קיימת אמנה למניעת כפל מס.
האם רכישה נותנת תושבות?
דירה חדשה מיזם בשווי €300,000 לפחות בתוספת מע"מ יכולה לזכות במסלול התושבות הקבועה המהיר. אם עסקה מסוימת זכאית תלוי במסמכים שלה. לגבי שני הבתים שלנו, שאלו אותנו: עורך הדין יבדוק לפני תשלום.
המסלול דורש גם הכנסה שנתית מובטחת מחו"ל של €50,000 לפחות למבקש הראשי, ועוד €15,000 לבן/בת זוג ו-€10,000 לכל ילד. ההחלטה מתקבלת בדרך כלל תוך חודשיים עד שישה. בעלות על בית בקפריסין עדיין מסייעת להיתרי שהייה אחרים לבעלי הכנסה עצמאית. עורך דין להגירה יגיד מה מתאים לכם.
