Как купить недвижимость на Кипре в 2026 году
Чтобы купить готовое жильё на Кипре, вы согласуете цену, нанимаете независимого юриста для проверки, подписываете договор и регистрируете его в Земельном управлении, затем переоформляете титул и платите сбор. Если НДС не начисляется, сбор снижен вдвое, до 1,5–4% по ступеням. Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года. Покупатели не из ЕС, включая граждан Израиля и Великобритании, дополнительно получают разрешение на приобретение.
Сколько стоит покупка?
На жильё без НДС закладывайте около 3–4% сверх цены: сбор Земельного управления плюс около 1% + НДС юристу. Гербовый сбор не применяется к документам, подписанным с 1 января 2026 года.
| Ступень цены | Обычная ставка | Сниженная ставка (−50%) |
|---|---|---|
| До 85 000 € | 3% | 1,5% |
| 85 001–170 000 € | 5% | 2,5% |
| Свыше 170 000 € | 8% | 4% |
Сбор считается от оценочной стоимости Земельного управления и отдельно с доли каждого покупателя. Двое покупателей по половине платят меньше одного, потому что каждая половина снова проходит через нижние ступени. Новое жильё, проданное с НДС, обычно от сбора освобождено.
Примеры для одного покупателя: 420 000 € → около 13 400 €; 1 100 000 € → около 40 600 €.
Какие этапы?
Если у объекта есть отдельный титул, сделка от согласования цены до переоформления обычно занимает от четырёх до восьми недель.
- Просмотр лично или по видеосвязи
- Согласование цены и при необходимости бронь
- Юрист проверяет титул, обременения и разрешения
- Подписание договора и оплата задатка
- Юрист регистрирует договор в Земельном управлении, это защищает ваше право на объект
- Покупатели не из ЕС получают разрешение на приобретение
- Оплата остатка, переоформление титула и сбор
Какие налоги платит владелец?
Ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет, его отменили в 2017 году. Владелец платит небольшие муниципальные и канализационные сборы и взносы на содержание дома.
Доход от аренды кипрской недвижимости облагается на Кипре. С 2026 года отменён взнос на оборону (SDC) с аренды, а необлагаемый минимум для налоговых резидентов Кипра вырос до 22 000 €. При продаже налог на прирост капитала составляет 20% с прибыли после вычетов, которые в 2026 году выросли (30 000 € в общем случае, 150 000 € для основного жилья). Свою ситуацию проверьте у налогового консультанта в обеих странах.
Покупка из Великобритании
Граждане Великобритании могут покупать недвижимость на Кипре. После Брексита они считаются покупателями не из ЕС и получают разрешение на приобретение, заявку юрист подаёт после подписания договора.
- В Лимассоле все говорят по-английски, договоры составляют на английском, право основано на английском общем праве.
- Британцы могут находиться на Кипре до 90 дней из 180 без визы. Для более долгого пребывания нужен ВНЖ.
- Между Великобританией и Кипром действует соглашение об избежании двойного налогообложения.
- Перелёт из Лондона в Ларнаку или Пафос около 4,5 часа.
Покупка из Израиля
Граждане Израиля покупают недвижимость на Кипре как покупатели не из ЕС, с разрешением на приобретение, которое оформляет юрист. До Ларнаки меньше часа лёту из Тель-Авива.
- С сентября 2024 по сентябрь 2025 года израильтяне были второй по величине группой иностранных покупателей в Лимассоле после россиян (данные, представленные парламенту Кипра).
- Израиль облагает своих резидентов по мировому доходу, поэтому доход от аренды на Кипре нужно декларировать в Израиле; между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения.
- Многие юристы и банки Лимассола работают с клиентами из Израиля; познакомим со специалистами, говорящими на русском и иврите.
Даёт ли покупка ВНЖ?
Под ускоренную программу ПМЖ может подойти новое жильё от застройщика стоимостью от 300 000 € плюс НДС. Подходит ли конкретная сделка, зависит от её документов. По нашим двум объектам спросите нас: юрист проверит бумаги до оплаты.
Программа также требует подтверждённого годового дохода из-за рубежа от 50 000 € для основного заявителя, плюс 15 000 € на супруга и 10 000 € на каждого ребёнка. Решение обычно принимают за два–шесть месяцев. Собственное жильё на Кипре помогает при оформлении других видов ВНЖ для людей с собственным доходом. Подходящий путь подскажет иммиграционный юрист.
